A Regularização Fundiária Urbana, amplamente conhecida pela sigla REURB, tornou-se um dos pilares do Direito Imobiliário e do Registro de Imóveis no Brasil. O termo fundiário refere-se a terrenos ou áreas de terra, enquanto regularização significa ajustar algo a um padrão legal. Regida atualmente, em grande parte, pela Lei 13.465 de 2017 e pelo Decreto 9.310 de 2018, a REURB abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.
A regularização fundiária visa conferir segurança jurídica à ocupação de imóveis urbanos e rurais, promovendo a inserção formal desses imóveis ao mercado imobiliário, à arrecadação tributária e à prestação de serviços públicos essenciais. Trata-se de um processo complexo que conjuga aspectos dominiais e urbanísticos para integrar o núcleo informal à estrutura da cidade. É a forma de sanear as irregularidades formais e materiais das ocupações, estabelecendo um novo título jurídico e um novo status dominial para o ocupante, com reflexos no Registro de Imóveis. Configura-se como verdadeira Política Pública de desenvolvimento socioeconômico multidisciplinar e multidimensional.
O imóvel irregular surge no espaço urbano a partir da inobservância da legislação de regência, manifestando-se em três modalidades principais*:
- Irregularidade total: caracterizada pela ausência completa de matrícula ou transcrição para o imóvel.
- Irregularidade objetiva: observada quando a descrição contida no registro, as edificações e a organização do espaço não condizem com a realidade física local.
- Irregularidade subjetiva: caracterizada quando o proprietário constante do registro não coincide com os negócios jurídicos celebrados informalmente na realidade fática.
*Nota: classificação extraída do material da Professora Amanda Gil no curso ENAC | 1ª Fase 2026 – Concurso de Cartório Completo – VFK Educação
Nomenclaturas Fundamentais (Art. 11 da Lei 13.465/2017)
- Núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei 5.868 de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural. Exige a existência e pluralidade de pessoas, predominando o critério da destinação sobre a localização territorial.
- Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização. Abrange favelas, distritos industriais, casas à beira de rios ou mares, chacreamentos e loteamentos irregulares etc.
- Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município.
Objetivos da REURB (Art. 10 da Lei 13.465/2017)
- Identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.
- Criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes.
- Ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados.
- Promover a integração social e a geração de emprego e renda.
- Estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade.
- Garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas.
- Garantir a efetivação da função social da propriedade.
- Ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
- Concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.
- Prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais.
- Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher.
- Franquear a participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
Dimensões da REURB
A REURB atua simultaneamente sob a responsabilidade cooperada entre União, Estados, Municípios, Registradores e sociedade civil em cinco dimensões integradas*:
- Dimensão Urbanística: abrange medidas de adequação de infraestrutura e equipamentos públicos necessários à ocupação segura do solo.
- Dimensão Ambiental: estuda as violações ao meio ambiente e planeja medidas para minimizar os impactos causados pela irregularidade.
- Dimensão Social: garante o direito à moradia digna e condições de vida adequadas, promovendo integração social, geração de empregos e a dignidade humana.
- Dimensão Jurídica: produz atos jurídicos que culminarão na transformação do núcleo urbano informal em formal, inclusive com a titulação dos ocupantes.
- Dimensão Registral: preocupa-se com a situação registral do núcleo urbano informal perante o fólio real.
*Nota: classificação extraída do material da Professora Amanda Gil no curso ENAC | 1ª Fase 2026 – Concurso de Cartório Completo – VFK Educação
Legitimidade e Competência (Art. 14 da Lei 13.465/2017)
O procedimento de REURB pode ser provocado por diversos atores envolvidos na dinâmica urbana e no direito de propriedade, garantindo amplitude ao processo de regularização.
Nesse sentido, conforme o art. 14 da Lei 13.465/2017, poderão requerer a REURB:
- A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta.
- Os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis.
- Os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores.
- A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes.
- O Ministério Público.
Quanto à competência para processar o procedimento administrativo:
- Regra geral: Municípios e Distrito Federal.
- União e Estados: é possível o processamento quando forem os titulares do domínio da área a ser regularizada.
Modalidades e Abordagens da REURB
A Regularização Fundiária Urbana engloba diferentes formas de intervenção a depender das características do núcleo informal e do perfil da população atingida.
Quanto ao interesse socioeconômico:
- REURB-S (Interesse Social): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, declarada em ato do Executivo municipal, com custeio de obras pelo Poder Público e isenção de emolumentos no Cartório.
- REURB-E (Interesse Específico): aplicável aos núcleos ocupados por população não qualificada como de baixa renda ou com destinação não residencial, com custeio integral e emolumentos pagos pelos próprios beneficiários ou loteadores.
- REURB Mista: aplicável quando parte do núcleo for classificada como REURB-S e parte como REURB-E (Art. 5º, § 4º, do Decreto 9.310/2018), com divisão proporcional de custos.
- REURB Inominada (Art. 69 da Lei 13.465/2017): regularização aplicável às glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979 que não possuírem registro, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado à cidade.
Quanto à complexidade procedimental:
- REURB Complexa: delimitação da área, abertura de matrícula, parcelamento do solo, regularização de edificações e titulação dos moradores.
- REURB Intermediária: parcelamento do solo, regularização de edificações e titulação.
- REURB Titulatória: concessão exclusiva de direitos reais a ocupantes de núcleo já urbanisticamente regularizado.
- REURB Excepcional: voltada unicamente à regularização formal e física das edificações.
Instrumentos Jurídicos
De acordo com o Art. 15 da Lei 13.465 de 2017, poderão ser empregados, no âmbito da REURB, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:
- A legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos desta Lei;
- A usucapião, nos termos dos arts. 1.238 a 1.244 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), dos arts. 9º a 14 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973;
- A desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
- A arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
- O consórcio imobiliário, nos termos do art. 46 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
- A desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2º da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;
- O direito de preempção, nos termos do inciso I do art. 26 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
- A transferência do direito de construir, nos termos do inciso III do art. 35 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
- A requisição, em caso de perigo público iminente, nos termos do § 3º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
- A intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, nos termos do art. 40 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
- A alienação de imóvel pela administração pública diretamente para seu detentor;
- A concessão de uso especial para fins de moradia;
- A concessão de direito real de uso;
- A doação; e
- A compra e venda.
Fases da REURB (Art. 28 da Lei 13.465/2017)
Conforme a legislação, o procedimento administrativo obedece às seguintes fases:
- Requerimento dos legitimados.
- Processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes.
- Elaboração do projeto de regularização fundiária.
- Saneamento do processo administrativo.
- Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade.
- Expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo Município.
- Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
A decisão da autoridade municipal (Art. 40) indicará as intervenções executadas, aprovará o projeto e declarará os ocupantes e seus direitos reais. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação que conterá o nome do núcleo, localização, modalidade, responsabilidades do cronograma e a listagem dos ocupantes com qualificação e forma de titulação (Art. 41).
O Registro da Regularização no Cartório de Imóveis (Passos Práticos)
Regido pelos Artigos 42 a 54 da Lei 13.465 de 2017, o registro do projeto no Cartório de Imóveis obedece aos seguintes passos:
- Apresentação do pedido de registro (Art. 42): protocolo da CRF e do Projeto de Regularização Fundiária aprovado diretamente no Registro de Imóveis competente.
- Recepção e prenotação (Art. 44, caput): o oficial prenota o título, autua e instaura o procedimento registral, dispondo do prazo de 15 dias para emitir nota de exigência fundamentada ou iniciar os atos de registro.
- Registro principal (Art. 44, § 1º e Art. 51): registro do projeto com abertura de nova matrícula da área total do núcleo (quando necessário), abertura de matrículas individualizadas para lotes e áreas públicas, e registro dos direitos reais indicados na CRF com dispensa de título individualizado.
- Tratamento das matrículas atingidas (Art. 44, § 2º e Art. 49): abertura de nova matrícula para a área total sem necessidade de apuração de remanescente e averbação nas matrículas atingidas informando área, perímetro e dados do núcleo.
- Isenções e dispensas (Art. 44, §§ 3º e 4º): o registro da CRF dispensa a comprovação de quitação de tributos/penalidades tributárias e a prévia averbação do cancelamento do CAR no INCRA.
- Prazo total para conclusão (Art. 44, § 5º): o procedimento registral deve ser concluído no prazo de até 60 dias, prorrogável por igual período mediante justificativa fundamentada.
- Dispensa de notificações (Art. 44, § 6º): não há necessidade de notificar titulares de domínio e confrontantes pelo cartório se o município já tiver realizado essas notificações na fase administrativa.
- Comunicação a órgãos públicos (Art. 44, § 7º): registrado o título, o oficial notificará o INCRA, o Ministério do Meio Ambiente e a Receita Federal para cancelamento dos cadastros rurais e ambientais incidentes.
- Tratamento dos ocupantes não indicados (Art. 44, § 8º): para unidades sem ocupante informado, a matrícula é aberta indicando o titular originário como “proprietário anterior”, anotando no campo do proprietário atual que o futuro titular será inserido mediante envio de listas complementares.
- Tratamento de condomínio geral (Art. 45): o município ou os legitimados poderão requerer a especialização das frações ideais registradas em lotes individualizados.
- Adoção do memorial descritivo para atender à especialidade (Art. 46): o oficial averba o memorial descritivo na matrícula existente antes do registro do projeto, sem necessidade de procedimento ordinário de retificação.
- Averbação simplificada de notificações (Art. 46, § 2º): notificações emitidas contendo dados do núcleo sem necessidade de anexar plantas e documentos anexos.
- Memoriais e documentos técnicos (Art. 47): plantas e memoriais obedecem aos padrões definidos pelo município, com dispensa de reconhecimento de firma em documentos públicos.
- Registro como instituição de condomínio (Art. 48): se o projeto configurar condomínio, o registro da CRF produzirá automaticamente efeito de instituição e especificação de condomínio.
- Registros posteriores (Arts. 50 a 54): constará das novas matrículas a origem das parcelas sempre que possível; compromissos de compra e venda com prova de quitação valem como título definitivo; áreas públicas incorporam-se automaticamente ao município; e lotes desocupados têm matrículas abertas em nome do proprietário originário.
Conclusão
A Regularização Fundiária Urbana consolida-se como um relevante instrumento do Direito Imobiliário e da gestão pública contemporânea no Brasil. Além da organização documental, a REURB consiste em um procedimento multidisciplinar que integra dimensões sociais, ambientais, urbanísticas, jurídicas e registrais para mitigar irregularidades objetivas, subjetivas e totais nos municípios.
A aplicação de institutos como a legitimação fundiária e a legitimação de posse efetiva a função social da terra, garante segurança jurídica aos ocupantes e promove o ordenamento territorial. Dominar esse procedimento é indispensável tanto para o alto desempenho em concursos públicos quanto para quem atua ou pretende atuar no mercado imobiliário.
Para se aprofundar na prática registral imobiliária e dominar todos os procedimentos da REURB e do Registro de Imóveis, confira a obra completa Tratado Notarial e Registral Vol. 5: Ofício de Registro de Imóveis, de Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, disponível na YK Editora.