Dominar a distinção entre matrícula, registro e averbação é essencial para quem estuda para concursos ou atua na área imobiliária, exigindo o conhecimento técnico de conceitos fundamentais na temática.
1. O ponto de partida: O que é a Matrícula?
Conforme a lição de Vitor Frederico Kümpel, Carla Modina Ferrari e Giselle de Menezes Viana na obra Direito Notarial e Registral em Síntese, a matrícula é conceituada nos seguintes termos:
Inaugurada pela lei nº 6.015/1973, a matrícula corresponde ao suporte físico, no qual constam – de forma concentrada e cronológica – todos os registros e averbações relevantes para o status jurídico-real do imóvel a que se refere. Toda a sistemática do Livro 2, do Registro Geral, funda-se nas matrículas, daí ser também conhecido como fólio real. Assim, todos os atos passíveis de ingresso no Livro 2 são lançados na matrícula do imóvel a que dizem respeito, de modo que as informações sobre cada imóvel ficam agrupadas.
Quanto à natureza jurídica da matrícula, conforme explicitam os citados autores:
Sob este aspecto, a matrícula tem natureza jurídica de instrumento, no suporte documento. Não se trata, portanto, de mero cadastro imobiliário, até porque representa a conjunção físico-dominial de caracteres jurídicos e físicos do imóvel.
Assim sendo, a matrícula assume a natureza jurídica de um instrumento materializado em documento oficial. Distingue-se claramente de um simples registro de controle ou cadastro imobiliário comum, uma vez que sua função primordial consiste em individualizar perfeitamente o imóvel, aglutinando todos os seus elementos de identificação e a sucessão de fatos do seu histórico jurídico.
Com essa base conceitual estabelecida, avança-se para examinar o registro, compreendendo sua finalidade, sua abrangência e os efeitos que projeta no fólio real.
2. Registro: O lançamento de atos e negócios jurídicos no fólio real
Segundo a doutrina de Vitor Frederico Kümpel, Carla Modina Ferrari e Giselle de Menezes Viana em Direito Notarial e Registral em Síntese, o registro possui contornos próprios:
“O termo ‘registro’ é plurívoco. No âmbito do Registro de Imóveis, pode ser compreendido em sentido amplo ou estrito. Em sentido amplo, engloba todo lançamento de atos e negócios jurídicos no fólio real, tendo como espécies o registro em sentido estrito e a averbação.
Em sentido estrito, o registro é o ato que constitui, modifica ou declara determinada posição jurídico-real na matrícula, conferindo-lhe eficácia e publicidade erga omnes. Tal assentamento reserva-se, em regra, a atos de oneração ou constituição de direitos reais, abrangendo, por extensão, outros atos de natureza diversa, desde que respaldados em expressa previsão legal. As situações sujeitas a registro em sentido estrito estão elencadas, em rol numerus clausus não exauriente, no inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015/1973, e são lançadas tanto no Livro 2 (Registro Geral) como no Livro 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis.
O registro é obrigatório para a constituição de direitos reais (arts. 1.227 do Código Civil e 169 da Lei nº 6.015/1973) e, em certos casos, também de direitos pessoais. Em determinados atos, terá, ainda, eficácia declaratória, como na sucessão causa mortis, na usucapião e na acessão, pois limita-se a conferir publicidade a um direito preexistente, tornando-o regular para produzir todos os seus efeitos perante terceiros.”
Logo, no âmbito do Registro de Imóveis, o registro compreende-se em sentido amplo, englobando todo lançamento de atos e negócios jurídicos no fólio real, e em sentido estrito, atuando como exigência legal para a constituição de direitos reais e para conferir efeitos específicos a determinados direitos pessoais e situações jurídicas preexistentes.
O sistema registral imobiliário estrutura-se, portanto, a partir da distinção entre sentido amplo e estrito, conferindo segurança jurídica e eficácia pública aos atos que incidem sobre os imóveis.
Compreendido o registro, cabe examinar o mecanismo que atualiza estas mutações no fólio real.
3. Averbação: A alteração e atualização do registro
Conforme lecionam Vitor Frederico Kümpel, Carla Modina Ferrari e Giselle de Menezes Viana na obra Direito Notarial e Registral em Síntese, a averbação complementa o sistema registral nos seguintes termos:
“A averbação é um assentamento acessório, que provoca alteração na substância de um registro, por modificação, esclarecimento ou extinção de seus direitos ou elementos. Objetiva atualizar o status do registro – com o lançamento, na matrícula, de todas as ocorrências ou atos que atingem o direito real ou as pessoas nele interessadas –, e, consequentemente, o histórico da propriedade imobiliária.
Daí dizer que a averbação, por ser acessória, confere publicidade à alteração do objeto da matrícula, seja em relação ao objeto ou aos direitos reais nela consignados, seja em relação aos respectivos titulares, conferindo segurança jurídica à situação atual do imóvel.
Por ter natureza acessória, provocando a alteração de um registro já inscrito, a averbação segue o principal, ou seja, depende de ato registral antecedente. Por isso, depende naturalmente da inscrição anterior. Assim, por exemplo, sem o registro prévio da propriedade não é possível averbar a acessão de uma construção. Por outro lado, o registro anterior persiste enquanto não averbado o seu cancelamento no fólio.”
Dessa forma, enquanto o registro atua como o ato fundamental de constituição e modificação de direitos no fólio real, a averbação exerce o papel indispensável de acompanhar a dinâmica das relações jurídicas e consignar as alterações posteriores referentes ao imóvel.
4. Quadro comparativo das diferenças entre Matrícula, Registro e Averbação
| Instituto | Finalidade | Exemplo |
| Matrícula | Individualizar o imóvel e concentrar seu histórico registral. | Abertura da matrícula de um apartamento. |
| Registro | Formalizar atos e negócios jurídicos previstos em lei. | Registro da compra e venda do imóvel. |
| Averbação | Atualizar ou modificar informações e situações jurídicas constantes do fólio real. | Averbação da construção de uma edificação. |
5. Aprofundamento nos institutos para concursos e prática
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Fontes e Referências Bibliográficas
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 23 out. 2026.
KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina; VIANA, Giselle de Menezes. Direito Notarial e Registral em Síntese. São Paulo: YK Editora.
KÜMPEL, Vitor Frederico et al. Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis. Vol. 5. São Paulo: YK Editora.
KÜMPEL, Vitor Frederico et al. Sinopses Notariais e Registrais: Registro de Imóveis. Vol. 5. São Paulo: YK Editora.
KÜMPEL, Vitor Frederico et al. (Coord.). Lei dos Registros Públicos Comentada. São Paulo: YK Editora.